به قلم سعيد محرابي جوانان و افراد تشنه پيشرفت بخوانند از هرگونه تنظيم سند در حالت خستگي،تشنگي،گرسنگي،عصبانيت خودداري شود،زيرا اين موارد باعث ميشود بعضي از مطالب حساس از ذهن تنظيم كننده قرار داد خارج شده ودر قرار داد ذكر نشود.از ذكر مطالب غير ضروري خودداري شود.در صورتيكه فروشنده ،وكيل رسمي مالك است(سندي يعني سند رسمي به نام وي نيست) بايد در وكالت نامه دقت شود كه آيا وكيل حق اخذ ثمن و حق اسقاط خيارات را دارد يا خير؟وآيا حق توكيل به غير (در مواردي كه فروشنده وكيل است وحاضر به دادن وكالت به خريدار براي تنظيم سند بوده است)را دارد يا خير؟در وكالت نامه ارائه شده (وكيل بايد اولا بلاعزل بوده ثانيا ضمن عقد خارج لازم بر موكل شرط شود كه حق ضمن وكيل ديگري را به خريدار(كه در اينجا وكيل خواهد بود)را ندارد.فروشنده ولي مالك وملك صغير است،(بايد دقت شود كه در زمان امضاي مبايعه نامه صغير ،كبير شده باشد)ودر قرار داد قيد شود كه معامله كننده به ولايت از طرف فلان صغير معامله انجام ميدهد و از شناسنامه وي وصغير كه با امضاي ولي باشد،رونوشت اخذ شود.(در نگارش سند قرار داد بايد خط خوش و خوانا باشد.)از نگارش كلمات روي همديگر به نحوي كه قادر به بازخواني مطلب نشده وعقد را دچار ابهام كند،خودداري شود،بخصوص در مواردي كه از كاربن استفاده ميشود.(مواردي كه در آنها رقم بكار رفته،بهتر است رقم به صورت حروف نيز قيد شود،(مثلا مبلغ معامله70/000/000تومان هفتصد ميليون ريال)تا در صورت ابهام به راحتي رفع شود.(اگر فروشنده قيم مالك است،بايد قيم نامه ملاحظه و فتوكپي آن با امضاي قيم اخذ شود.)مفاد قيم نامه دقيقا مطالعه و بررسي شود كه آيا قيم با نظارت مداخله مقام قضايي(اداره سرپرستي)حق فروش دارد ياخير واگر به مجوز از مقام قضايي نياز دارد تا مجوز لازم اخذ نشده است نبايد با او قولنامه امضا ويا به وي پولي پرداخت شود.(اگر مورد قرار داد به ارث رسيده است،بايد گواهي انحصار وراثت ملاحظه و كپي مصدق آن از فروشنده اخذ شودو مشخصات فروشنده با مشخصات گواهي مطابقت داده شود.در صورتيكه فروشنده يكي از ورثه باشد معامله فقط نسبت به سهم وي صحيح است،مگراينكه بقيه ورثه نيز قرار داد را امضا يا به وي وكالت در فروش داده باشند.(دقت شود كه فروشنده،ممنوع المعامله از طريق مقامات قضايي نباشد)براي مثال افراد ورشكسته حق معامله ندارند.(فروشنده كارت پايان خدمت وظيفه ي عمومي داشته باشد)و مشمول فراري نباشد.اگر فروشنده يا خريدار مشكوك،مريض احوال و احتمال جنون يا حجر وي داده شود،بايد از اداره سرپرستي دادگستري استعلام شود.(براي تنظيم سند رسمي اعلام شود كه طرفين در كجا و كدام دفترخانه حاضر شوند.)ميتوان قبلا در اين مورد پيش بيني نمود و شماره دفترخانه ونشاني آن و نيزروز و ساعت معيني را كه امكان فراهم شدن مقدمات تنظيم سند باشد ،تعيين ودر مبايعه نامه قيد كردان مطلي براي احراز تخلف و متخلف از موضوع مذكور كمك ميكند.(در صورتيكه فروشنده براي زمان تحويل موعدي را تعيين كند،اين موعد بايد در قرار داد به روشني مشخص شود.)بعد از انجام معامله،همه اصول قرار داد واگر معاملاتي قبلا نسبت به مورد معامله انجام شده باشد بايد از فروشنده اخذ شود تا چنانچه كسي كه سند رسمي به نام وي بوده از تنظيم سند به نام خريدار آخر خودداري نمايد،امكان مراجعه خريدار آخر به مالك اصلي به راحتي ميسر باشد. (دقت شود چنانچه فروشنده نيز خود مالك رسمي نبوده،بايد اصول همه معاملات ما قبل خود تا مالك رسمي را ارائه نمايد)نبايد هيچ گونه وقفه در سلسله قرارداد معامله تا ارائه آن صورت گيرد.(در معاملات از انادي مثل چك و سفته (كه طرفين معامله در حضور خود،امضا نموده اند)استفاده شود و از اخذ چكهايي كه آدرس آنها مشخص نيست خودداري شود.)از اصالت اسناد و چكهايي كه طرفين رد و بدل ميكنند،اطمينان حاصل شود .در صورتيكه طرفين بعداز تنظيم مبايعه نامه قصدبرهم زدن معامله را داشته باشند،اين عمل كه با رضايت طرفين عقد برهم ميخورد،در اصطلاح اقاله يا تفاسخ ميگويند.به عنوان مثال در صورتيكه پس از انجام معامله يك دستگاه خودرو با اقاله خودرو به فروشنده و ثمن به خريدار بر ميگردد و مراتب بايد در ذيل يا حاشيه ياظهر قرارداد يا برگه جداگانه(با ذكر مشخصات قرارداد اول)قيدو به امضاي طرفين برسد.از آنجا كه عقودي مانند بيع از عقود لازمه بوده و بدون رضايت طرفين و وجود شرط قابل برهم زدن نيست.(چنانچه يكي از طرفين از فروش و يا خريد اتومبيل پشيمان شده باشد،بايد دانست عقدقرارداد تنظيم بدون شرط حق فسخ قابل فسخ نيست)ونبايدعقد را پاره و يا آنرا يك طرفه باطل نمود.در موارد اختلافا ميتوان در قرار داد شرط داوري و شوراي حل اختلاف را درج كرد تا بنا به رضايت طرفين،شوراي حل اختلاف داوري و بدون هزينه موضوع را حل و فصل كند و نيازي به طرح دعوا در مراجع دادگستري(كه مستلزم هزينه و وقت بيشتري است نباشد.در زمان انعقاد قرارداد اعم از قولنامه يا قرارداد تعهد واگذاري پلاك و....فروشنده و خريداري كه سواد ندارند حتما اثر انگشت بدهند و در صورتيكه با سواد هستند زير امضا نام و فاميل خودرا بنويسند تنظيم كننده ي قرارداد بايد مطمعن شود مورد معامله داراي خلاف ساختمان نيست در طرح تعريض فضاي سبز،آموزشي و...قرار ندارد واز نظر احتياط از شهرداري و دواير زيربط اين موارد را استعلام نموده در قرار داد فروشنده ضمن اقرار به فقدان موانع مذكور متعد شود شخصا آنها را رفع كند ودر صورت لزوم از مال خود وجوه متعلقه را بپردازد اگر مورد معامله داراي كاربرد اداري و تجاري است وب اين مبنا معامله گردد و بايد در قرار داد نوع كاربرد ذكر گردد:در زمان انعقاد قرار داد تنظيم كننده قرار داد بايد مطمئن شود مورد معامله در اجاره مستاجر محل سكونت و يا محل كسب پيشه يا تجارت هست يا خير و وضعيت تصرفات نستاجر در قرارداد درج گرد توصيه ميشود هر پرداختي كه راجع به ثمن معامله است به وسيله ي چك تضميني صورت گيرد و نقدي نباشد زيرا ممكن -است فروشنده منكر دريافت وجه نقدگردد.مثلا اگر ثمن معامله چندين ميليون تومان باشد و در قرارداد قيد گرددفروشنده اي كه ملك خودرا ميفروشد و مثلا چك دريافت ميكند بايد توجه داشته باشد كه در صورت عدم پرداخت ولا وصول ماندن چك فقط حق مطالبه وجه آنرا دارد و نميتواند معامله را فسخ كند مگرآنكه در قرارداد فسخ به علت عدم پرداخت پيش بيني شده باشد در قرارداد تعهد بيع نيز به همين ترتيب است.اصل آنست كه تا تسويه ثمن مورد معامله تحويل خريدار نشود.طرفين سعي كنند در تنظيم قرارداد قيدگردد كه در صورت عدم حضور هريك در دفتر خانه طرف ديگر مبلغ x ريال وجه التزام بپردازد و ضمنا ملزم به انتقال رسمي مورد معامله است.توصيه ميشود در قرار داد ذكر گردد كه در صورت عدم حضور هريك در دفترخانه يا امتناع از انجام معامله طرف ديگر حق دارد هزينه هاي دادرسي و حق الوكاله را در صورت رجوع به دادگاه مطالبه و علاوه بر الزام به اجراي قرارداد ممتنع بايد وجه التزام بند فوق را بپردازد.خريدار و فروشنده بايد تحت نظر مشاور حقوقي يا مشاورين املاكي كه پروانه تخصص و تجربه دارند و مورد اطمينان خود هستند معامله را انجام دهند.
چهارشنبه ۲۱ مرداد ۹۴ | ۲۱:۵۱ ۱۶,۱۲۰ بازديد
توصيه هاي مهم درهنگام خريدو فروش املاك